不难看出，达王在第三方项目上，商管失效较目前上市的股书商管公司，万达是但依个更为“强势”的提供方，享受了二房东般的达王待遇——不用支付固定租金，利益分成随行就市。商管失效

据招股书数据，股书截至2021年上半年，但依珠海万达商业管理集团已管理了380个万达广场（包括106个独立第三方商业广场），达王在管总建筑面积约为5416.9万平方米，商管失效在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8％。股书

此外，但依万达商业管理集团还有162个储备项目，达王包括133个独立第三方项目。商管失效截至2021年6月末，股书公司收入106.36亿元，毛利45.12亿元，期内利润6.55亿元。

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上市之路如何？进程视乎境外资本市场之变

回顾一季度港交所与商业地产直接相关的IPO案例，不难发现，宝龙房托基金、瑞安新天地的招股书亦为失效状态。

2月28日，港交所披露的信息显示，宝龙商业房地产投资信托基金于2021年8月27日提交的招股书已经失效。

截至2021年6月30日，宝龙房托基金物业的可租赁总面积约为45.35万平方米，评估价值82.313亿元，平均租用率约为96.5%。

得益于国际金融中心的地位、资本市场制度创新，不少内地企业在香港设立REITs上市实现资产证券化，而香港REITs市场中也存在较多以中国内地物业为底层资产上市的REITs。

而2015年上市暂缓的瑞安新天地，于2021年9月13日再向港交所递交招股书，摩根士丹利及瑞银证券为全球发售的联席保荐人。

瑞安新天地招股书显示，至2021年6月30日，公司权益总额312.03亿元；按独立第三方机构莱坊国际的估值，瑞安新天地的物业总值约531.35亿元；至今年6月30日，物业总建筑面积为200.52万平方米，其中52.7%位于上海。

具体来看，瑞安新天地的物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的新天地系列、城市更新社区等主要商业空间，如上海新天地、佛山岭南天地、武汉天地、南京国际金融中心等。

图片来源：瑞安房地产官网

宝龙房托、瑞安新天地同属于房地产相关企业，房地产行业招股书失效较多，与目前境外资本市场的情况高度相关。今年3月份，港股市场经历了大幅度的波动。

此背景之下，商管公司要想成功上市须解决几大约束性问题。